O que explica este abrandamento?<\/strong><\/p>\n Voltamos \u00e0 lei da oferta e da procura. Dez de 22 freguesias de Lisboa duplicaram, entre junho de 2018 e abril de 2019, o n\u00famero de im\u00f3veis de tipologia T1 para arrendar. Cheg\u00e1mos \u00e0 mesma conclus\u00e3o para a tipologia T2 em 13 freguesias, que duplicaram ou quase dobraram a sua oferta para arrendamento. Estes n\u00fameros s\u00e3o sustentados pelo aumento, entre 2016 e 2017, das obras de edifica\u00e7\u00e3o, amplia\u00e7\u00e3o e altera\u00e7\u00e3o, que cresceram 63%, 97% e 30%, respetivamente.<\/p>\n Claro que se houver uma revers\u00e3o da oferta de im\u00f3veis atualmente para venda para o mercado de arrendamento, o crescimento das rendas poder\u00e1 inverter-se. As recentes altera\u00e7\u00f5es fiscais no \u00e2mbito da tributa\u00e7\u00e3o dos rendimentos prediais, bem como a redu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o de venda, podem dar uma ajuda nesse sentido. Raz\u00e3o pela qual \u00e9 determinante acompanhar a evolu\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os de venda.<\/p>\n Como vai o mercado de compra e venda<\/strong><\/p>\n De acordo com as estat\u00edsticas do INE, os pre\u00e7os de venda de alojamento familiares, em Lisboa, t\u00eam subido, quer os novos, quer os usados. Em 2018, o metro quadrado dos primeiros aumentou 27% e o dos segundos 22%. No ano anterior, o crescimento foi de 13% e 20%, respetivamente.<\/p>\n No entanto, se olharmos detalhadamente para cada freguesia, conclu\u00edmos que nem todas evolu\u00edram a esse ritmo. H\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que os pre\u00e7os de venda quase se mantiveram ou diminu\u00edram. \u00c9 o caso dos im\u00f3veis novos em Benfica (-2,7%) e Lumiar (-2,3%), e dos usados no Parque das Na\u00e7\u00f5es (-6,3%).<\/p>\n Com base nos \u00faltimos dados oficiais, percebe-se que, no caso das habita\u00e7\u00f5es novas, os bancos est\u00e3o a avali\u00e1-las por quase metade do pre\u00e7o final de venda.<\/p>\n Em dezembro de 2018, o valor de avalia\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria para Lisboa era de aproximadamente 2.200 euros por metro quadrado, enquanto o pre\u00e7o de venda variava entre 2.910 e 3.996 euros, quer fossem alojamentos novos ou existentes.<\/p>\n A partir da compara\u00e7\u00e3o dos dados do mercado com os oficiais sobre as vendas por freguesia podemos concluir que a maioria (cerca de 90%) dos im\u00f3veis existentes \u00e9 anunciada a um pre\u00e7o superior ao que efetivamente \u00e9 transacionada, o que faz sentido, uma vez que os valores dos an\u00fancios ainda contemplam a margem de negocia\u00e7\u00e3o. Por exemplo, os apartamentos de tipologia T1 e T2, atualmente \u00e0 venda, est\u00e3o 48% e 36% acima do valor dos dados referentes \u00e0s transa\u00e7\u00f5es dispon\u00edveis no INE. Em resumo, a pesquisa dos pre\u00e7os de arrendamento deve ser sempre complementada com a an\u00e1lise ao volume da oferta e \u00e0s caracter\u00edsticas dos im\u00f3veis, que perfazem a oferta da zona onde equaciona investir.<\/p>\n Oportunidades de investimento<\/strong><\/p>\n Se pensa investir no mercado de arrendamento \u00e9 essencial calcular o “price to rent”. Este r\u00e1cio \u00e9 usado para medir o custo de compra versus o valor da renda. Para um investidor, quanto mais baixo for esse r\u00e1cio melhor. Ou seja, na pr\u00e1tica, representa o n\u00famero de anos de arrendamento que vai precisar para pagar o pre\u00e7o de compra do im\u00f3vel. Se for inferior ou igual a 15, \u00e9 um bom neg\u00f3cio, pode comprar. Se for superior a 20, deve vender o im\u00f3vel em vez de o arrendar.<\/p>\n Se utiliz\u00e1ssemos s\u00f3 os dados do INE n\u00e3o existiriam oportunidades de investimento.<\/p>\n Mas, aplicando a nossa metodologia de an\u00e1lise ao mercado, as conclus\u00f5es s\u00e3o diferentes: h\u00e1 quatro freguesias em que ainda vale a pena investir (veja quadro ao lado), embora os valores sejam brutos e estejam muito pr\u00f3ximos do valor m\u00e1ximo de refer\u00eancia que permite ganhar dinheiro com o arrendamento.<\/p>\n Para saber mais em detalhe os elementos de cada freguesia e o pre\u00e7o justo consulte o nosso seletor www.deco.proteste.pt\/ investe\/comprar-casa. Al\u00e9m de Lisboa, tem dados atualizados para as zonas lim\u00edtrofes do munic\u00edpio.<\/p>\n Pode j\u00e1 n\u00e3o ser rent\u00e1vel ter o im\u00f3vel para arrendar e ser prefer\u00edvel vend\u00ea-lo. Calcule o “price to rent”.<\/span><\/p>\n Desde a \u00faltima atualiza\u00e7\u00e3o, em setembro de 2018, alter\u00e1mos a nossa recomenda\u00e7\u00e3o para seis freguesias, para a tipologia T1. Por exemplo, em Arroios e Santa Maria Maior, verificou-se um aumento do valor de venda e um decr\u00e9scimo do valor das rendas.<\/p>\n Nestes dois casos, o nosso conselho \u00e9 para vender. No Beato, Santa Clara e Penha de Fran\u00e7a ocorreu o inverso. As tr\u00eas merecem a nossa recomenda\u00e7\u00e3o de compra. Em Benfica, ambos aumentaram, embora com primazia para o valor de arrendamento. Se investiu, mantenha.<\/p>\n Para a tipologia T2, Arroios, Carnide, Olivais, Santa Clara e Santo Ant\u00f3nio viram os pre\u00e7os de venda crescer, enquanto os de arrendamento desceram. A mesma conclus\u00e3o pode ser tirada para Alc\u00e2ntara, mas neste caso houve um aumento das rendas e um ligeiro decr\u00e9scimo dos pre\u00e7os de venda. Finalmente, as freguesias do Beato, Benfica, Penha de Fran\u00e7a e S\u00e3o Vicente tornaram-se mais atrativas. Contudo, n\u00e3o se esque\u00e7a de perceber a evolu\u00e7\u00e3o da oferta. Por exemplo, a concorr\u00eancia no mercado de arrendamento na Penha de Fran\u00e7a aumentou substancialmente, duplicando o n\u00famero de ofertas de im\u00f3veis para arrendar. Concluindo, se comprou para arrendar, mas o pre\u00e7o de venda \u00e9 agora mais atrativo, pode n\u00e3o ser rent\u00e1vel ter o im\u00f3vel para arrendar e ser prefer\u00edvel vend\u00ea-lo.<\/p>\n Atente no nosso conselho (ver mapa) para outras op\u00e7\u00f5es de compra que se afigurem como um melhor investimento. <\/p>\n![](\"https:\/\/selectednews.info\/pt\/wp-content\/uploads\/sites\/2\/2019\/08\/1565088094_428_Vender-ou-arrendar-eis-a-questao-Analises-Deco.jpg\")
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