Guía de la Renta 2018 (6): Tratamiento de rentas inmobiliarias

Se consideran rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. | Consulte aquí el Especial de la Renta 2018.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.

Uso de vivienda por empleo

Se entiende que la vivienda no pierde el carácter de habitual si el contribuyente disfruta de vivienda por razón de cargo o empleo y ésta no se emplea para otros usos.

Arrendamiento

Los rendimientos derivados del arrendamiento, subarrendamiento, de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Cuando un inmueble sea objeto en el mismo período impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

Elementos comunes

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio -como la portería- por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuyen a los copropietarios, según su participación en la comunidad.

En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta del bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate se considera obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.

Imputación de rentas

Cuando no resulta acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal o en cualquier otro registro de carácter público.

Los propietarios de bienes inmuebles o los titulares de derechos reales de uso o disfrute que recaigan sobre los mismos, deben imputarse rentas inmobiliarias cuando tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana o que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. No deben estar afectos a actividades económicas.

Además, los inmuebles no deben generar rendimientos del capital, lo que supone que no estén arrendados ni se haya producido otra cesión de uso mediante precio. Sin embargo, no procede la imputación por vivienda habitual; suelo no edificado; inmuebles en construcción o aquellos que por razones urbanísticas no sean susceptibles de uso.

Aprovechamiento por turno

La imputación sobre derechos reales de aprovechamiento por turno de un inmueble debe efectuarla el titular del derecho real que debe imputar el resultado de aplicar el 2% o el 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral en función de la duración anual -días, semanas o meses- del período de aprovechamiento. El 2% se aplica con carácter general. El 1,1% se aplica a los valores catastrales que hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

También, los inmuebles que carezcan de valor catastral o éste no se haya notificado al contribuyente, la renta a imputar será el 1,1% sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, de la adquisición del derecho de aprovechamiento.

No procede la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año. La normativa del impuesto no prevé la posibilidad de deducir gastos que ocasionen los bienes inmuebles generadores de imputaciones.

En el caso de vivienda privativa de uno de los excónyuges, cuyo uso y disfrute, en virtud de sentencia de separación matrimonial, corresponde al otro excónyuge no tributa por imputación de rentas inmobiliarias. Y el otro excónyuge tampoco imputará cantidad alguna al tratarse de su vivienda habitual.

Plaza de garaje y trastero

Como regla general, para que las plazas de garaje y trasteros se asimilen a la vivienda es necesario que se encuentren en el mismo edificio, se entreguen en el mismo momento que la vivienda aunque las escrituras sean distintas y que su uso no esté cedido a tercero. Si se cumplen estos requisitos se asimila a la vivienda habitual y no se imputa renta. No obstante, la normativa incluye un límite máximo de dos.

En el caso de adquirir una segunda plaza, aunque se encuentre en el mismo edificio que la vivienda, al no haberse adquirido conjuntamente con ésta no se asimilará a la vivienda habitual, por lo que debe imputarse como renta inmobiliaria la cantidad que resulte.

Deducción de gastos

Son gastos deducibles del rendimiento íntegro del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos -entre ellos, intereses y demás gastos de financiación, gastos de conservación y reparación, tributos y recargos no estatales así como las tasas y recargos estatales, saldos de dudoso cobro, etc.-.

Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones reglamentariamente determinadas.

Para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario tiene la consideración de gasto deducible, en concepto de amortización del inmueble, el 3% del coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en su cómputo el del suelo.

Inmuebles heredados

En las adquisiciones de inmuebles adquiridas por herencia o donación solo puede considerarse como coste de adquisición satisfecho el de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como la parte que corresponda a la propia construcción, de los gastos y tributos inherentes a la adquisición del mismo, excluidos los intereses, que hayan sido satisfechos por el adquirente.

No obstante, la amortización acumulada no podrá exceder del coste de adquisición satisfecho.

Alquiler parcial de vivienda

Si se alquila una parte de la vivienda habitual se debe determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción del 60%.

Se consideran rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los enumerados por el Reglamento del IRPF, siempre que se imputen en un único período impositivo.

Se incluyen en esta categoría los importes obtenidos en el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio; las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario, o cesionario, por daños o desperfectos en el inmueble; y los importes obtenidos por constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

El arrendamiento turístico no aplica la reducción del 60%

Para el ejercicio de 2018 se ha regulado la obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos aprobándose para ello un modelo específico, el modelo 179, de Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos. A dichos alquileres turísticos no les resulta aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal. Cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se trata de un alquiler turístico, que se somete a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el artículo e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. No se consideran como tales los servicios de limpieza previos a la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves.

Guía de la Renta 2018 (2): Ingresos percibidos que no tributan