Tras diez años de ausencia las grúas vuelven a formar parte del skyline de las principales ciudades españolas. El volumen de promoción residencial lleva ya tres años creciendo a buen ritmo y las promotoras respaldan su actividad en una demanda estimada de unas 140.000 viviendas nuevas al año. Sin embargo, hay voces que ponen en duda esa cifra y se preguntan si está España preparada para absorber ese volumen de unidades al año.

Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, al cierre de 2017, el parque residencial en nuestro país se situó en 25,6 millones de viviendas para unos 46,5 millones de habitantes. Desde 2008 el número de viviendas apenas ha crecido un 4,4%, mientras que entre 2001 y 2008 creció un 16,71%, lo que supone un incremento de 3,5 millones de viviendas en siete años y una media de medio millón de viviendas por año.

Los expertos del sector coinciden en que estas cifras no se van a alcanzar de nuevo, pero si creen razonable una demanda de entre 120.000 y 160.000 unidades al año.

Según el INE la población total en España va a crecer en 2,4 millones de personas en los próximos 15 años y, si bien «el crecimiento de la población no está tan estrechamente ligado a la necesidad de vivienda nueva, sí lo está la creación de hogares», explica Miguel Ángel Loubet, director de microanálisisinmobiliario.com. En este sentido, el INE proyecta la creación de 1,8 millones de hogares de 2018 a 2033, lo que supone una necesidad media de 120.000 nuevas viviendas al año.

«Este es el punto de partida, ya que a mi parecer, esa cifra admite un incremento de un 33%, es decir, de unas 40.000 viviendas al año más que irían destinadas al comprador nacional y extranjero de segunda residencia», apunta Loubet, que asegura que, según el INE, el factor principal en el aumento de la población de España va a ser la inmigración, ya que «el saldo vegetativo (nacimientos menos defunciones) en nuestro país es negativo».

Otra de las dudas que se plantea el mercado es si el tejido promotor está preparado para asumir ese volumen de actividad. «Venimos de unos niveles muy bajos, pero el crecimiento reciente está siendo muy potente. El sector de la construcción funciona con mucha inercia y probablemente se quede un poco corto en los cinco primeros años, en los que el INE fija unas estimaciones más altas, pero seguramente después serán capaces de superar la media». Ya en 2018 el número de visados se situó en 129.000 unidades, lo que supone un incremento del 34% en dos años.

En cuanto a la distribución de los hogares hasta 2033, solo dos comunidades autónomas decrecen en ese periodo: Asturias y Castilla y León. Asimismo, Loubet apunta que «a pesar de la tendencia positiva, en general el crecimiento se concentra en siete regiones. La primera es Cataluña con 440.000 hogares, le siguen Madrid (365.000 hogares), Andalucía (321.000), Canarias y la Comunidad Valenciana (167.000 cada una), Baleares (84.000) y Murcia (78.000).

‘Stock’ de vivienda vacía

Actualmente en España hay 1,5 millones de viviendas vacías, el equivalente a 12,5 años de nueva demanda. Si bien, no todas estas unidades están disponibles para la venta o el alquiler. «De los años del boom, entre 1996 y 2006, se ha acumulado un importante stock, y aunque se está reabsorbiendo poco a poco y de forma muy selectiva, es muy probable que una parte importante de estas viviendas no llegue a venderse nunca», explica Loubet, que destaca que «algunas son unidades mal localizadas y mal diseñadas, que quizás no se adapten a las necesidades de la demanda futura».



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