Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. UOKiK o projekcie nowej ustawy

Dziś ryzyko niepowodzenia dewelopera ponoszą konsumenci. Stworzony przez nas system ochrony nabywców mieszkań deweloperskich pozwoli im spać spokojnie – powiedziała wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) Dorota Karczewska o projekcie nowej ustawy, który przyjął komitet ekonomiczny Rady Ministrów.

– Dziś sytuacja wygląda tak, że jeśli firma upadnie albo zaprzestanie budowy, to ryzyko ponosi konsument. Uważamy, że ryzyko niepowodzenia inwestycji jest ryzykiem biznesowym, więc ten akcent powinien zostać przeniesiony w kierunku branży – oceniła w rozmowie z PAP Dorota Karczewska.

Dlatego – jak mówiła – przygotowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje „stworzenie całościowego, domkniętego systemu ochrony konsumenta i bezpiecznego rynku deweloperskiego”.

Składka do funduszu

W ramach tego systemu Urząd proponuje powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wzorowanego na Turystycznym Funduszu Gwarancyjnym, do którego składaliby się wszyscy deweloperzy.

– Gdyby któryś z nich upadł, zaprzestał budowy albo nastąpiłoby odstąpienie przez konsumenta od umowy, wynikające z niedopełnienia obowiązków przez dewelopera, to Fundusz pokryłby wszystkie straty poniesione przez konsumentów. Fundusz Deweloperski byłby prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, czyli instytucję, która prowadzi już fundusz dla turystyki – powiedziała.

Według założeń UOKiK od każdej wpłaty nabywcy deweloper będzie odprowadzał składkę do funduszu zależnie od rodzaju prowadzonego rachunku: dla rachunku zamkniętego składki mają wynosić maksymalnie do 1 proc. wartości mieszkania, a dla rachunku otwartego do 5 proc. W rzeczywistości mają być dużo niższe. Dla otwartych rachunków stawka nie powinna przekroczyć 1 proc., a dla zamkniętych 0,2 proc.

Jak poinformowała Dorota Karczewska, składki te będą przechowywane na odrębnych subkontach i przesyłane do Funduszu za pośrednictwem banku. – To bank będzie odpowiedzialny za przeniesienie składki do Funduszu i dopiero gdy deweloper opłaci składkę, będzie mógł uruchomić kolejną transzę na budowę. Wypłaty te będą powiązane z postępami w budowie, bo teraz jest tak, że wypłatę poszczególnych transz regulują umowy pomiędzy deweloperem i konsumentem, a one mogą wyglądać bardzo różnie. Często nawet za dziurę w ziemi konsument może płacić 60-90 proc. ceny mieszkania – mówiła.

Jak dodała, system ochrony nabywców jest całościowy m.in. dzięki temu, że Fundusz zadziała także w sytuacji, gdy upadnie bank, który prowadzi rachunek powierniczy. – Dziś klient otrzymałby z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego zwrot wpłat do 100 tys. euro, a dzięki funduszowi deweloperskiemu otrzyma wszystko, co wpłaci. Projekt przewiduje odpowiedni mechanizm zwracania konsumentom wpłaconych kwot – powiedziała Karczewska.

Zauważyła też, że część deweloperów krytykuje proponowane zmiany, argumentując, że Fundusz jest niepotrzebny, gdyż sytuacja na rynku jest dobra, a firmy rozwijają się, a nie upadają. Jak powiedziała, falochrony buduje się, kiedy morze jest spokojne. – Uważamy, że to najlepszy moment, żeby stworzyć rozwiązania systemowe, które będą chroniły konsumentów na wypadek sztormu, jaki miał miejsce np. w latach 2008-2009. Wówczas nie było zabezpieczeń, a konsumenci ponieśli bardzo poważne straty – wskazała.

Ceny wzrosną?

Dodała, że zdaniem niektórych przedsiębiorców składki na fundusz są za wysokie i wpłyną na wzrost cen mieszkań. Jednak – wskazywała wiceprezes UOKiK – w ustawie zapisane są stawki maksymalne, a faktycznie obowiązującą w danym roku stawkę będzie określał w rozporządzeniu minister inwestycji i rozwoju w porozumieniu z ministrem finansów, po konsultacji z prezesem UOKiK i UFG, biorąc pod uwagę czynniki ryzyka na rynku.

– W rzeczywistości składki mają być dużo niższe. Dla otwartych rachunków stawka nie powinna przekroczyć 1 proc., a dla zamkniętych 0,2 proc. Racjonalny ustawodawca musi mieć margines swobody, w ramach którego może się poruszać, by być gotowym na tąpnięcia na rynku. Jeśli okaże się, że ryzyko jest niewielkie, a w Funduszu byłoby dużo pieniędzy, to w tym rozporządzeniu stawkę można określić nawet na poziomie zero – mówiła wiceprezes UOKiK.

Zalety systemu

Jej zdaniem zaletą proponowanego systemu jest wbudowany w niego mechanizm samoregulujący. Wskazała, że stawki ustala minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych.

– Pierwszy organ musi brać pod uwagę kondycję rynku deweloperskiego, drugi natomiast czuwać nad stabilnością DFG. Nadmierne windowanie stawek powodować będzie pogarszanie się sytuacji deweloperów na rynku, a w rezultacie zwiększenie liczby wypłat z DFG. Stąd też trudno zakładać, że obie instytucje będą windować stawki, albo też sztucznie eskalować zwiększanie się kapitałów zgromadzonych w DFG, uniemożliwiające zmniejszenie obciążeń deweloperów i ich szybszy rozwój – zauważyła.

Według Karczewskiej gdyby nawet deweloperzy rzeczywiście przerzucali koszt składki do Funduszu na klientów, jak zapowiadają, to nabywcy mieszkań i tak będą wygrani, bo za niewielki procent wartości mieszkania zyskają spokój.

– Jeżeli deweloperzy przerzucą składki na nabywców, to ewentualny wzrost cen mieszkań nie powinien przekroczyć 1,6 proc. – przy założeniu maksymalnej, 5-proc. składki na DFG. Wzrost ten nie byłby jednak większy niż obecne zróżnicowanie cen mieszkań w poszczególnych miastach. Widoczne jest to zwłaszcza przy porównaniu ceny za metr kwadratowy w Warszawie i w mniejszych miejscowościach – zauważyła.

Jej zdaniem świadczy to o tym, że głównym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań nie są koszty, lecz siła nabywcza kupujących – mieszkańcy miast o większej sile nabywczej zdolni są płacić wyższe ceny, co deweloperzy wykorzystują stosując wysokie marże. – Deweloperzy różnicują też ceny mieszkań w tej samej inwestycji w zależności od piętra czy strony świata, mimo że koszt ich budowy jest taki sam – powiedziała.

Kiedy nowe przepisy?

Wiceprezes UOKiK przekonywała, że rozwiązania zapisane w projekcie ustawy są wypadkową kilkuletniej dyskusji ze wszystkimi uczestnikami rynku i wyraziła nadzieję, że nowe przepisy zostaną uchwalone jeszcze w tej kadencji. – Byłoby dużą stratą dla uczestników rynku, gdyby ten projekt nie został przyjęty – podkreśliła.

Jak uzasadniała, w tej chwili nabywcy mieszkań w Polsce są chronieni gorzej niż w większości pozostałych krajów UE, a funkcjonujące rozwiązania są dalekie od doskonałości.

Obecna ustawa deweloperska przewiduje cztery rodzaje zabezpieczeń dla klientów – rachunek powierniczy zamknięty oraz trzy rodzaje rachunków otwartych: z gwarancją ubezpieczeniową, z gwarancją bankową oraz tzw. rachunek otwarty bez dodatkowego zabezpieczenia. W wypadku rachunku zamkniętego deweloper otrzymuje w całości zapłatę od klienta za mieszkanie dopiero po przeniesieniu na nabywcę własności, a z rachunku otwartego bank wypłaca deweloperowi transze w trakcie trwania inwestycji.

Zdaniem UOKiK najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia praw nabywców – pod warunkiem, że nie upadnie bank – jest rachunek zamknięty. Jednak deweloperzy najczęściej wykorzystują rachunek otwarty bez zabezpieczeń, bo jest to forma najtańsza, która umożliwia deweloperom finansowanie inwestycji z wpłat nabywców.

– Niesie to ze sobą poważne ryzyko w wypadku upadłości dewelopera, ale też w sytuacji, gdy deweloper nie upada, ale np. zaprzestaje prowadzenia działalności albo zaprzestaje budowy. Wtedy konsument pozostaje w takiej sytuacji, że wpłacił już część albo całość ceny za mieszkanie, natomiast nie ma mieszkania i pozostaje z kredytem hipotecznym. I niedokończoną budową – opisywała wiceszefowa UOKiK.

Przypomniała też, że konsumentom, którzy wzięli kredyt na mieszkanie, na którym bank nie może ustanowić hipoteki, bo nie jest gotowe, grozi podwyższenie marży kredytu. – Istnieje też ryzyko, że bank w ogóle wypowie umowę na kredyt hipoteczny – podkreśliła.